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  • 房地產或面臨營改增風險 房企財務“體質”迎大考

  • 發布時間:2019-02-26 16:36
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  •   營業稅改增值稅的稅制改革(以下簡稱“營改增”)自2012年1月1日開始試點至今,歷時近三年,目前僅剩房地產專題閱讀)業、建筑業、金融業和生活服務業四個行業未納入試點。此前中央明確要在十二五期間(2011-2015)完成“營改增”改革任務,屆時,營業稅漸淡出,“營改增”擴圍。2015年成為“營改增”收官年。

      細看尚未納入營改增范圍的金融保險業、建筑業等行業,實際均與房地產開發千絲萬縷,因此說“營改增”是房地產企業生死線并不為過。

      據權威部門傳出最新消息,房地產、金融、生活性服務業三大行業,聚焦“營改增”將有一攬子方案出爐,目前方案已由財政部稅政司制定完畢。樂觀者認為具體細則有望7月公布,保守派估計最大可能將在10月份。

      當下成為“大戰”前最為緊張時刻,而業內目前共識是,房地產業、建筑業稅率或為11%,金融業稅率和生活服務業的一般征收稅率或為6%,均適用一般計稅方法,對出口服務實行零稅率或免稅政策。

      中國財政部部長樓繼偉曾意味深長提示:“營改增在房地產開發企業身上遇到難題。”減少重復課稅,減輕企業負擔,“營改增”這場稅制更新本用心良苦,但在巨變面前,房地產行業背后卻影影幢幢,或臨各處風險。

      日前,普華永道對全國近20家大中型房地產企業進行的調查發現,超過90%的受訪企業均表示對稅負上升的擔憂,其中近40%的企業認為稅負會明顯上升。

      旭輝集團一位財務負責人向本刊表示,“營改增”確實對企業影響很大。因為政策細則尚未公布,公司對此正在從業務前端做一些調整,比如盡量選擇可提供增值稅*的大規模供應商等,以緩沖可能稅負壓力。

      現地產業繳納銷售不動產營業稅的稅率為5%,“營改增”后,房地產業的稅率會在11%和17%間二擇一,如果企業沒有足夠的進項稅抵扣成本,或政府相關過渡政策不夠“給力”,減負極有可能變加負。

      假使“營改增”后房企開發成本中可抵扣的進項為50%。如果稅率定為11%,則一二線城市開發商的實際稅負會達到5.5%[(100%銷項50%進項)×11%=5.5%],增加了0.5%;如果稅率定為17%,則實際稅負會達到8.5%[(100%銷項50%進項)×17%=8.5%],增加了3.5%。

      而現實中,房地產可抵扣進項能達到50%都相對困難。一些工程款、廣告、銷售代理、園林景觀綠化等項目,能不能取得*,能不能進入抵扣項目,都會影響到房企稅負壓力。有業內人士認為,在土地、人工、土建材料等可能無法獲得進項抵扣或進項抵扣有限的情況下,稅負很可能上升。國內著名稅務專家張偉最近就針對房企財務人員的一次“營改增”集中培訓會上表示,依據相關原理幾乎肯定不能抵扣的部分包括:職工薪酬、政府規費、稅金、拆遷補償費、毛利、無專用票的項目。

      房企成本主要來自土地成本、實際建筑安裝成本、融資成本三部分。其中,最大成本支出是地價和融資成本。據統計,一線城市土地成本占到開發成本的40%以上,二三線%之間。因此,“營改增”后,土地購置價能不能抵扣、怎么抵扣,成為萬眾矚目焦點。

      張偉表示,目前得到的消息是暫不允許抵扣借款利息進項稅;更有說法指土地不允許抵扣的聲音占了上風,若真如此,房企將不能承受之重!

      此外,由于開發企業有招拍掛、無償劃轉、與村集體合作、通過股權收購得等多樣化土地來源屬性,這不僅成為房地產“營改增”的難點,更加大土地成本認定難度,從而使企業取得依法允許抵扣的進項稅*難上加難。

      由于企業早期取得土地成本較低,這就造成企業收購產生較大股權溢價,而溢價部分均體現在收購公司賬面上,被收購公司賬面不會產生變化,因此,在計算土地增值稅和企業所得稅時,溢價部分無法扣除。同理,“營改增”后溢價部分在繳納增值稅前也將無法抵扣。由于土地溢價往往金額巨大,其能否抵扣對企業而言利害攸關。假設被收購公司原有開發項目土地出讓金3億元,如果收購時土地價值上漲到10億元,這就導致有 7億元土地差價無法取得土地成本增值稅*。在可抵扣進項稅不足的情況下,房地產企業的增值稅稅負必然增加。

      從稅收轉嫁角度來看,住宅開發商作為終端消費者地處產業鏈條下游,很多項目抵扣進項受限,而建筑企業增稅基本已成定局,其相對弱勢的行業位置,必然使其所擔稅負向后傳導至住宅開發企業。房企即使通過提高效率降低利潤等消化一部分,其中必定有一部分傳導至房價,致購買者分擔買單。

      而商業地產由于下游能夠抵扣進項稅額、減稅額度規模巨大,將極大受益。同時,建安成本占總成本比例更高的房企,或將更多地受益于房地產營改增持續推進。

      總體看,“營改增”或將在兇猛火力中實現減稅額度巨幅下降,但若各方協調不夠均衡,將致行業“兩重天”。

      同時,按照其他行業“營改增”一貫性處理經驗,行業期初庫存和固定資產不能抵扣。但房地產業存貨在企業資產中占比很高,若不能實現抵扣,將導致房企在“營改增”后銷售存貨時會產生大量銷項稅額,而沒有與之相對應的進項稅額進行抵扣,這或將為企業帶來又一重風險。交通運輸業(其期初車輛、輪船)、電信業等企業在“營改增”前固定資產和存貨未被許可抵扣,致使其在改革之初產生行業性的整體經營困難。

      2014年以來,樓市低迷,房價出現下降預期,房企面臨不斷上行的運營成本壓力。2015年“營改增”后,房企在財稅處理、*管理、成本項目*取得等方面面臨的挑戰也異常嚴峻。

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